Wohnraum Bayrischzell: Verschlafen, nicht verdrängt

Bayrischzell hat ein Wohnraumproblem — aber nicht das, über das oft diskutiert wird. Das Problem ist nicht der Airbnb-Vermieter im Nachbarhaus. Das Problem ist, dass die Gemeinde in den letzten zehn Jahren keinen einzigen nennenswerten kommunalen Wohnungsbau angestoßen hat. Während vergleichbare Alpengemeinden Wohnbaugesellschaften gründeten, Einheimischenmodelle schufen und Grundstücke strategisch entwickelten, hat Bayrischzell abgewartet. Das Ergebnis: Wer hier arbeiten will, kann sich das Wohnen nicht leisten. Und wer hier wohnt, überlegt sich den Wegzug.

Die falsche Debatte: Airbnb als Sündenbock

Der Kampf gegen Kurzzeitvermietungen ist politisch verführerisch, aber strategisch sinnlos. Erstens: In Bayrischzell ist der Anteil privater Airbnb-Angebote im Verhältnis zum gesamten Gästebettangebot überschaubar — das klassische Pensionszimmer und der familiäre Ferienhof dominieren weiterhin. Zweitens: Selbst wenn jede Ferienwohnung morgen in einen Mietvertrag umgewandelt würde, entstünde kein einziger neuer Wohnraum. Der Bestand bliebe gleich. Drittens: Ein Zweckentfremdungsverbot ist ein Abwehrinstrument — es schützt, was schon da ist, schafft aber nichts Neues. Und schließlich: Der Eigentümer einer Ferienwohnung in Bayrischzell hat das Recht, sein Eigentum touristisch zu nutzen. Der Krieg auf dieser Ebene ist auf Dauer nicht zu gewinnen — und er bindet politische Energie, die anderswo gebraucht wird.

Was die Gemeinde wirklich verschlafen hat

Bayrischzell besitzt Grundstücke. Bayrischzell hat einen Haushalt. Und das Bayerische Gemeinderecht erlaubt es Gemeinden ausdrücklich, Wohnbaugesellschaften zu gründen, Erbpachtmodelle einzuführen und kommunale Grundstücke bevorzugt an Einheimische zu vergeben. Keines dieser Instrumente wurde ernsthaft in Angriff genommen.

Das Weyarn, 20 Kilometer entfernt und ähnlich groß, hat genau das getan: Erbpacht statt Verkauf, genossenschaftliche Strukturen, Belegungsrechte für Einheimische. Mehr dazu auf der Seite Das Weyarn-Modell. Der Unterschied ist kein Geld und kein Gesetz — es ist politischer Wille.

Der andere Weg: Mehr hochwertige Hotelbetten statt Abwehrkampf

Wenn Bayrischzell im Tourismus konkurrenzfähig bleiben will — und das will und sollte es —, dann braucht es mehr professionelle, hochwertige Hotelkapazitäten. Nicht mehr Privatferienwohnungen, die für Einheimische verloren gehen, sondern Hotels, Boutiqueherbergen, Seminarhotels, die Gäste bringen, Steuern zahlen und Arbeitsplätze im Ort schaffen.

Das ist kein Widerspruch zum Wohnraumschutz — es ist die andere Seite derselben Strategie: Tourismuswachstum in professionellen Strukturen kanalisieren statt auf Kosten des privaten Wohnungsmarkts. Was dabei entsteht: Gewerbesteuereinnahmen, die der Gemeinde Spielraum für kommunalen Wohnungsbau geben. Der Mechanismus funktioniert — wenn die Gemeinde ihn nutzt.

Mietpreise im Vergleich

Schätzwerte auf Basis ImmoScout24/empirica 2025. Die Tendenz ist eindeutig: Bayrischzell steigt am stärksten.

Was jetzt gebraucht wird

• Kommunale Wohnbaugesellschaft gründen: Art. 87 BayGO erlaubt es — eine GmbH oder AöR der Gemeinde baut und verwaltet preisgebundene Mietwohnungen für Einheimische
• Erbpacht statt Verkauf: Gemeindeeigene Grundstücke nicht verkaufen, sondern im Erbpachtmodell für 60–99 Jahre vergeben — Wohnraum bleibt dauerhaft in kommunaler Kontrolle
• Einheimischenmodell einführen: Art. 57 Abs. 2 BayGO erlaubt bevorzugte Grundstücksvergabe an ortsansässige Familien zu vergünstigten Preisen
• Hotelprojekte aktiv fördern: Bebauungspläne, die hochwertige Hotelnutzung ermöglichen und bevorzugen — statt Wohnnutzung mit touristischer Widmung
• Leerstandskataster: Dauerhaft leerstehende Gebäude im Gemeindegebiet erfassen und mobilisieren