Immobilienpreise Bayrischzell: Kaufen und Mieten im Tourismusort
Der Landkreis Miesbach ist nach München Stadt und Starnberg der drittteuerste Landkreis Bayerns für Wohneigentum. Bayrischzell liegt innerhalb des Landkreises im oberen Preissegment: Wohnungen kosten zwischen 6.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter beim Kauf, die Kaltmiete liegt bei 13–16 Euro pro Quadratmeter. Für Menschen, die in Bayrischzell wohnen wollen und dort arbeiten, ist Wohnen damit kaum erschwinglich.
Preisübersicht Bayrischzell (2025)
| Typ | Preis | Trend 2020–2025 |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Kauf) | 6.000–9.000 €/m² | +22% |
| Einfamilienhaus (Kauf) | 800.000–1,5 Mio. € | +18% |
| Kaltmiete (Bestand) | 13–16 €/m² | +20% |
| Kaltmiete (Neuvermietung) | 15–20 €/m² | +30% |
Vergleich im Landkreis Miesbach
| Gemeinde | Kaufpreis Whg (€/m²) | Miete (€/m²) |
|---|---|---|
| Tegernsee (Stadt) | 9.000–15.000 | 18–25 |
| Rottach-Egern | 8.000–14.000 | 16–22 |
| Schliersee | 6.500–9.500 | 14–18 |
| Miesbach (Stadt) | 5.500–7.500 | 12–15 |
| Bayrischzell | 6.000–9.000 | 13–16 |
| Holzkirchen | 5.000–6.500 | 11–14 |
Entwicklung 2015–2025: Plus 60% in zehn Jahren
Die Immobilienpreise im Landkreis Miesbach haben sich in zehn Jahren etwa verdoppelt. Der Anstieg war besonders stark in der Zeit 2018–2022. Seit 2023 ist eine leichte Korrektur auf hohem Niveau zu beobachten — der Preisrückgang von 5–10% ab 2022 hat die Exzesse der Pandemiejahre noch nicht vollständig korrigiert.
Ursachen
Die wichtigsten Preistreiber in Bayrischzell:
- Ferienimmobilien und Zweitwohnungen: München-nahe wohlhabende Käufer kaufen als Wochenenddomizil — zu anderen Preisschwellen als Einheimische.
- Begrenzte Baufläche: Das Tal ist räumlich beschränkt; Nachverdichtung ist schwierig.
- Tourismus: Hohe Mietrenditen durch Ferienvermietung halten Kaufpreise hoch.
- München-Spill-Over: Käufer aus München, die sich die Stadt nicht mehr leisten, kaufen im Umland — auch 60 km entfernt.
Lösungsansätze
Das Weyarn-Modell zeigt: Kommunale Wohnbaugesellschaften können preisgebundenen Wohnraum schaffen. Ein Zweckentfremdungsverbot kann Ferienwohnungen teilweise in den regulären Markt zurückführen. Beides würde den Druck lindern — aber nicht beseitigen.
Quellen
ImmoScout24: Marktreport Oberbayern 2025. Empirica Systeme: Preisdatenbank Bayern Q4 2025. Gutachterausschuss Landkreis Miesbach: Kaufpreissammlung 2024. Bayerische Landesbodenkreditanstalt: Immobilienmarkt Bayern 2025.
Das ist nur die Spitze des Eisbergs
Lies den vollständigen Offenen Brief an Georg Kittenrainer und die Recherche zur Wasseraffäre Sudelfeld — wie Bayrischzell zum Wasserwerk des Sudelfeld-Skigebiets gemacht wurde.